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房地产估价师考试经营与管理第六章知识点

2019-08-12 05:18 作者:本站作者 来源:网络整理 次阅读

第五节 清偿能力指标及其计算

投资项目的清偿能力:主要考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

一、利息计算方法●

□按年计息规则:①借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;②还款当年按年末偿还,按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为:

□还本付息的方式包括以下5种:

■一次还本利息照付:期间每期仅支付当期利息,最后一期归还全部本金、当期利息;

■等额还本利息照付:规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;

■等额还本付息:在规定期限内分期等额摊还本金和利息;

■一次性偿付:借款期末一次偿付全部本金和利息;

■“气球法”:借款期内任意偿还本息,到期末全部还清。

二、借款偿还期●

□含义:指在国家规定及投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。置业投资项目和出租经营或自营项目,需要计算借款偿还期。项目用于销售时,不计算借款偿还期。

□借款偿还期的计算公式为:

式中,Id为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息),Pd为借款偿还期(从借款开始期计算),Rt为第t期可用于还款的资金(包括:利润、折旧、摊销及其他还款资金)。

□借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算,其详细计算公式为:

□上述计算是以计算周期为单位,实际应用中应将其转换成以年为单位当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为项目是有清偿能力的。

三、利息备付率>2●

□指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润,与当期应付利息费用的比率。

其计算公式为:

式中:税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和,当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可按年或按整个借款期计算。

□利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。房地产投资项目,该指标值应大于2。否则,表示项目付息能力保障程度不足。

【例】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。试计算张某的这项投资在第4年的利息备付率

利息备付率=税息前利润/当期应付利息=(5-3.4+1.5)/1.5=2.07

四、偿债备付率(Debt Coverage Ratio,DCR)≥1.2 ●

□含义:指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。□其计算公式为:

□可用于还本付息资金,包括:①可用于还款的折旧和摊消,②在成本中列支的利息费用,③可用于还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。

□偿债备付率按年计算或按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。房地产投资项目,该指标值应大于1.2 。指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的投资项目非常重要。

【例6-10】 某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。 P178

【解】

该写字楼项目的投资回报指标计算过程:

1.年毛租金收入:100 000元

2.空置和收租损失:100 000×10%=10 000元

3.年运营费用:100 000×30%=30 000元

4.净经营收入:100 000-10 000-30 000=60 000元

5.年还本付息:A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=25 400元

6.净现金流:4.-5.=34 600元

7.现金回报率:34 600/200 000=17.3%

8.还本收益:25 400-300 000×7.5%=2 900元

9.扣除折旧前的应纳税收入:6.+8.=37 500元

10.折旧:400 000/25=16 000 元

11. 应纳税收入:37 500-16 000=21 500 元

12.所得税(税率25%):21 500×25%=5 375元

13.税后现金流:34 600-5 375=29 225元

14.税后现金回报率:29 225/200000=14.6%

15.投资者权益增加值(还本收益):2900元

16.投资回报率:(29 225+2 900)/200000=16.1%

17.写字楼市场价值增值额:500 000×2%=10 000元

18.考虑增值后的投资回报率:(29 225+2 900+10 000)/200000=21.1%

19.偿债备付率:60 000/25 400=2.36

解析:熟悉经济评价的过程,揣摸每一步的推导过程。

五、资产负债率 ◎